Società immobiliare – Vantaggi agenzia immobiliare

Approfondiamo insieme in pochi e semplici step Finalità La società immobiliare nasce con lo scopo di ottimizzare il rendimento dei beni gestiti

Società immobiliare: conosciamo davvero tutto? Approfondiamo insieme in pochi e semplici step

Finalità

La società immobiliare nasce con lo scopo di ottimizzare il rendimento dei beni gestiti e rendere funzionale il carico fiscale, conosciuto come spin-off immobiliare, che consiste nello scindere gli investimenti immobiliari dalla ordinaria attività dell’impresa.

Definizione di immobiliare

Non esiste una definizione di società immobiliare univoca ma non esiste nemmeno una regolamentazione normativa in senso stretto disciplinata dal Codice Civile o dalle leggi fiscali.

Tuttavia abbiamo la consuetudine di definire in questo modo tutte le società che svolgono la loro attività prevalente nel settore immobiliare.

Classificazione delle società

In merito all’attività svolta è possibile identificare diverse tipologie di società immobiliari:

1. immobiliari di compravendita, che acquistano gli immobili destinati successivamente alla rivendita;
2. immobiliari di gestione che acquistano gli immobili per locarli a terzi;
3. immobiliari di costruzione, hanno come oggetto esclusivo la costruzione di immobili.
4. Disciplina fiscale delle diverse società immobiliari
5. Ogni società è soggetta ad un regime fiscale differente.

Per le immobiliari di compravendita il reddito conseguito dalla cessione di immobili, che rappresenta un ricavo di vendita, secondo l’art 53 del TUIR si riterrà fiscalmente conseguito solo con il trasferimento giuridico della proprietà.

Per le immobiliari di gestione, gli immobili sono detenuti durevolmente dalla società, esempio i fabbricati e i terreni, dunque interesseranno i frutti che si ricaveranno dall’immobile in termini di affitto.

La determinazione del reddito imponibile delle immobiliari di gestione segue le norme relative alla determinazione del reddito fondiario secondo la classificazione dei redditi prevista dall’art 6 del TUIR.

L’art. 43 del TUIR definisce immobili strumentali per destinazione gli immobili che il proprietario usa per l’esercizio delle proprie attività d’impresa, arte e professione, es. il fabbricato che concede in uso al dipendente che per motivi di lavoro ha trasferito la residenza anagrafica.

Inoltre, l’art. comma 2 dell’art. 43 del TUIR chiarisce il concetto di strumentalità di immobile facendovi rientrare anche gli immobili non utilizzati esclusivamente dal proprietario per l’esercizio di attività di impresa, o arte e professione.

Secondo la classificazione catastale gli immobili strumentali sono anche le unità immobiliari per uso di alloggi collettivi, gruppo B; a destinazione ordinaria commerciale, gruppo C; a destinazione speciale, gruppo D; uffici e studi privati, categoria A/10.

Con riferimento, invece, alle abitazioni civili, la determinazione del reddito avviene in base all’articolo 37 del TUIR (rendita catastale).

Pertanto i costi sostenuti per l’immobile rilevati in bilancio dovranno essere oggetto di apposita variazione in aumento, perché indeducibili; sarà tassata invece il valore della rendita catastale rivalutata.

Disciplina IVA

Il D.L. 83/2012 ha introdotto novità in merito alle locazioni di immobili abitativi, i quali sono da ritenersi esenti da Iva. Tuttavia se l’immobile è concesso in locazione dall’impresa che ha eseguito interventi di recupero secondo quanto previsto dall’art. 3 comma 1, lettera c) d) del D.P.R. 380/2001 o, se i contratti hanno ad oggetto fabbricati destinati ad alloggi sociali si applica l’aliquota IVA del 10%.

Allo stesso modo sono previste esenzioni anche per gli immobili strumentali. Tuttavia è possibile scegliere l’imponibilità ai fini IVA, e, applicare l’aliquota del 22%.

Inoltre, il decreto legge n. 83/2012 ha stabilito per la prima volta al 50% il bonus ristrutturazioni e a 96.000 euro il tetto di spesa agevolata.

Interventi legislativi

La Legge di Stabilità 2016, ha previsto, per il settore immobiliare, detrazioni relative alle ristrutturazioni edilizie il cd. Bonus Edilizia, che comprende anche l’acquisto di grandi elettrodomestici e/o mobili legati all’intervento, e agevolazioni relative all’acquisto di abitazioni principali.

Per le locazioni abitative, il D.L n. 47 del 12 marzo 2014 (Piano Casa 2014), ha introdotto una corposa riduzione di una delle due aliquote dell’imposta sostitutiva. In tema di acquisto di immobili a destinazione locativa/abitativa, invece, con il D.L. n. 133 del 12 settembre 2014 (Decreto Sblocca Italia) sono state introdotte norme al fine di dare nuovo rilancio al settore delle abitazioni civili.

Esempi e vantaggi fiscali

La Ducale S.P.A., società di sviluppo immobiliare di Tecnocasa ha ribadito la convenienza ad acquistare una casa nuova nel 2018 non solo grazie alle agevolazioni fiscali, ai bonus previsti dalla legge di stabilità e ai mutui agevolati inerenti all’acquisto e alla ristrutturazione; ma perché è possibile godere anche di una garanzia decennale sui difetti di edificazione, previsti dall’art.4 del decreto legislativo numero 122 del 20 giugno 2005, oltre a spuntare un prezzo economicamente più vantaggioso rispetto al passato per il calo dei valori nel settore immobiliare. A questi, si aggiungono altri vantaggi di natura architettonica, di design innovativi e moderni.

E’ previsto, inoltre per l’uso di sistemi tecnologici avanzati, un Eco bonus del 65% per gli interventi di efficienza energetica al fine di rendere sicura la nostra abitazione, con una detrazione IRPEF e IRES ripartita in 10 rate nella propria dichiarazione dei redditi per un massimo di 96.000 euro.

Le buone notizie nel settore immobiliare, nel corso degli ultimi anni, non si sono fatte attendere, infatti, come abbiamo visto precedentemente, importanti passi avanti sono stati compiuti.

Il settore immobiliare, nonostante abbia conosciuto periodi di stasi, sta sollevando le redini della sua sorte grazie a una serie di misure favorevoli.

L’agenzia immobiliare in concreto

Un’agenzia immobiliare è una società di capitali o di persone che svolge l’attività di mediazione immobiliare nella vendita o nella locazione (affitto) di beni immobili per conto di terze persone (privati o aziende).

Il professionista che lavora all’interno dell’agenzia immobiliare è l’agente immobiliare che si occupa ed è responsabile in toto delle mediazioni a suo carico. A livello giuridico l’agenzia immobiliare è regolata dalla legge n. 39 del 1989 e da DM il 26 ottobre 2011.

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Art. 6 del TUIR
Art. 37 del TUIR
Art. 43 del TUIR
Art. 53 del TUIR
Art. 90 del TUIR
Art. 2426 del Codice Civile