Affitto d’azienda – Contratto, durata e dipendenti

Affitto d’azienda: L’imprenditore nel corso della sua attività può decidere di fare l’affitto d’azienda. Ecco come scrivere il contratto

Indice della guida

Prima di analizzare le singole parti di un contratto di affitto d’azienda è giusto soffermarci su alcuni concetti fondamentali sia per l’affittante, che per l’affittuario e il lavoratore dipendente.

Definizione affitto d’azienda

Nel codice civile l’art. 2555 c.c. dispone che l’azienda è il complesso dei beni organizzati dall’imprenditore per l’esercizio dell’impresa. L’imprenditore esercita l’attività d’impresa servendosi di beni materiali, quali macchinari, locali, di beni immateriali come concessioni, marci, brevetti e di prestazioni di lavoro.

L’imprenditore nel corso della sua attività può decidere di affittare l’azienda o parte di essa, affitto d’azienda, un settore particolare dell’azienda dotato di organicità operativa.

Nell’azienda possono coesistere più settori, basti pensare alle filiali, alle sedi, alle succursali, alle agenzie che possono essere organizzate in modo da formare una unità aziendale autonoma pur facendo parte di un unico patrimonio, sia nell’uno che nell’altro caso vigono dei doveri che l’affittuario deve rispettare.

Affitto d’azienda dipendenti – tutela

Il ramo di azienda assume particolare rilevanza secondo quanto stabilisce l’art. 2112 c.c. nel mantenimento dei diritti dei lavoratori in caso di trasferimento d’azienda.

Infatti il rapporto di lavoro continua con il cessionario ed il lavoratore conserva tutti i diritti che ne derivano.

Vengono rispettati tutti i contratti collettivi nazionali di lavoro, i trattamenti economici e normativi.

Il lavoratore può anche decidere di recedere dal contratto, o meglio può rassegnare le sue dimissioni qualora le condizioni di lavoro subiscano delle modifiche, anche se occorre precisare che il trasferimento d’azienda non è causa di licenziamento.

Doveri dell’affittuario nell’affitto d’azienda

L’affittuario ha il dovere di conservare l’identità dell’azienda e di esercitarla sotto il nome della ditta che la contraddistingue; deve mantenere la destinazione economica dell’azienda; deve conservare l’avviamento, detto maggior valore , dato dall’insieme di tutti i beni che fanno parte dell’azienda nel suo complesso e organizzati dall’imprenditore; deve subentrare nei contratti aziendali per la durata dell’affitto d’azienda;

All’alienante come dispone l’art.2557 del c.c. è vietato fare concorrenza per un periodo di cinque anni dal trasferimento, infatti,  non può iniziare una nuova attività che ha ad oggetto gli stessi prodotti, beni o servizi, né tanto meno che si trovi, per posizione geografica, vicina a quella che ha alienato, ciò per evitare di indurre in errore,  o, confondere o, ancora, a sviare la clientela dell’azienda ceduta.

Debiti, crediti e contratti affitto d’azienda

Poiché manca un espresso richiamo all’affitto d’azienda nell’art. 2560 c.c. i debiti aziendali sorti prima della costituzione dell’affitto d’azienda saranno esclusivamente a carico del nudo proprietario o del locatore, eccetto i debiti di lavoro di cui risponde anche il titolare del diritto di affitto d’azienda.

Per i crediti l’art. 2559 non menziona il caso di affitto d’azienda, ma solo il caso di usufrutto dell’azienda, in cui la cessione dei crediti dell’azienda ceduta ha effetto nei confronti dei terzi, dal momento dell’iscrizione del trasferimento nel registro delle imprese.

Per quanto riguarda la successione nei contratti l’art. 2558 si applica anche all’affitto d’azienda infatti l’acquirente subentra in tutti i contratti stipulati per l’esercizio dell’azienda stessa, per tutta la durata dell’affitto d’azienda, ciò al fine di garantire continuità e unità aziendale, infatti l’acquirente acquisisce beni e servizi funzionali all’azienda, nonché tutti i rapporti in corso con la clientela.

Diversamente l’alienante non potrebbe adempiere ai contratti in corso di esecuzione, perché non ha più il complesso organizzato di beni, servizi e personale.

Ovviamente, occorre precisare che l’affittuario non subentra nei contratti che hanno carattere personale, in quanto questi ultimi si basano sulla fiducia delle parti, sulle qualità caratteriali dell’imprenditore che sono state tali da determinare il consenso per un affare, pensiamo ai contratti di assicurazione o ai rapporti intercorrenti con le banche.

Tuttavia il terzo contraente, qualora esista una giusta causa,  entro 3 mesi dalla notizia del trasferimento, può recedere dal contratto.

Elementi costitutivi contratto affitto d’azienda

Il contratto deve essere redatto con atto notarile per poter essere pubblicato nel competente registro delle imprese.

Deve assumere, pertanto, la forma scritta.

Compoizione contrattoaffitto d’azienda

• dati identificativi dei due soggetti, l’Affittante che concede in affitto d’azienda all’Affittuario il d’azienda denominazione sociale, partita iva, indirizzo, sede legale e operativa del ramo di Azienda;
• l’elenco dei beni, servizi che fanno parte del ramo aziendale, il loro valore economico, riportato in un’apposita tabella;
• l’oggetto del ramo d’azienda, esempio può comprendere l’uso esclusivo del punto di ristoro o locale commerciale e relative pertinenze;
• la durata del contratto, esempio può essere stabilito che per otto anni l’ affittante concede in affitto il suo ramo aziendale. Il Conduttore dichiara di ricevere in consegna i beni costituenti il ramo aziendale, ritenendoli di suo gradimento e idonei all’uso convenuto e si obbliga a restituire gli stessi beni alla scadenza del contratto in buono stato di conservazione;
• alla scadenza  del contratto l’Affittuario dovrà riconsegnare l’immobile oggetto di attività costituente il ramo di azienda senza pretesa alcuna in ordine ad indennità né per avviamento, né per altra causa. A detta scadenza sarà tenuto a compiere tutti gli atti volti a ripristinare in capo alla Società la titolarità della gestione del ramo aziendale;
• Le parti possono decidere di recedere dal contratto prima della scadenza con un preavviso non inferiore a mesi sei che dovrà essere formalizzato, a cura della Parte che intende recedere, con lettera raccomandata A.R che dovrà pervenire alla parte destinataria entro e non oltre il suddetto termine di preavviso;
• In tal caso la Parte recedente dovrà corrispondere all’altra Parte un congruo indennizzo da determinarsi anche tenuto conto del valore degli investimenti effettuati e non ammortizzati, nonché degli anni di utilizzo della struttura;
• il canone di affitto d’azienda, le Parti stabiliscono  l’importo pattuito a titolo di canone di affitto, comprensivo dell’uso dell’immobile nell’ambito del quale verranno organizzati e gestiti i servizi e le attività facenti parte del ramo d’azienda, oltre I.V.A. all’anno, soggetti a rivalutazione annuale sulla base dell’indice ISTAT;
• ricordiamo, infatti, che l’affitto d’azienda rappresenta  un’operazione imponibile ai fini IVA, ed è soggetta ad imposta di registro in misura fissa;
• per quanto riguarda i pagamenti si può stabilire che il canone verrà pagato con rate trimestrali, anticipate entro i primi cinque giorni di ogni mese, mediante accredito sul  c/c bancario.
• le garanzie in caso di ritardato pagamento del canone potrà implicare l’applicazione degli interessi legali a favore della Società, senza necessità di messa in mora dell’affittuario;
• il mancato pagamento, in tutto o in parte, di due mensilità consecutive, per qualsiasi motivo, costituisce causa immediata di risoluzione del contratto senza preavviso e con incameramento della cauzione prestata a garanzia del pagamento del canone;
• a garanzia dell’esatto e puntuale pagamento del canone e degli obblighi assunti col presente contratto, l’ Affittuario presenta, contestualmente alla sottoscrizione del presente contratto, apposita garanzia bancaria o assicurativa;
• per i contratti lavorativi  in  essere, ai sensi dell’art. 2112 cod. civ. l’affittuario assumerà i dipendenti nell’azienda qualora vi siano lavoratori subordinati;
• in caso di cessazione del rapporto di lavoro in corso di contratto, il trattamento di fine rapporto sarà corrisposto dal concedente e dall’affittuario in proporzione alla quota maturata dal lavoratore presso ciascuno dei predetti soggetti;
• per la manutenzione l’affittuario si impegna ad effettuare, a proprie esclusive cure e spese, le attività e gli interventi necessari ad assicurare la manutenzione ordinaria e riparativa dell’immobile, degli impianti, degli arredi e delle attrezzature, comprese le aree di pertinenza;
• lo stesso dovrà inoltre garantire la pulizia e la disinfezione di tutto quanto gli è stato affidato in gestione, in particolare dei locali bar, ristoro, spogliatoi, servizi igienici, arredi nonché la fornitura di materiale necessario al servizio di primo soccorso;
• l’affittuario si impegna a mantenere in uso i segni distintivi dell’imprenditore concedente, a non mutare la destinazione all’azienda affittata ed a conservare l’efficienza dell’organizzazione della stessa;
• le spese di registrazione del presente contratto sono a carico dell’affittuario;
• l’atto è soggetto ad IVA e quindi si chiede l’assoggettamento del presente atto a imposta di registro in misura fissa.

Tutte le controversie nascenti dal presente contratto verranno deferite al servizio di mediazione dell’ apposita  Camera di Commercio risolte secondo il Regolamento da questa adottato in quanto compatibile con la normativa vigente in materia.

Conclusioni e consigli sull’affitto d’azienda

Abbiamo visto i diritti dei lavoratori che vengono tutelati nell’affitto d’azienda, abbiamo compreso quali sono i doveri dell’affittuario, come sono disciplinati giuridicamente i crediti, i debiti, la successione dei contratti, nonché abbiamo analizzato gli elementi costitutivi e generali che un contratto di affitto d’azienda deve contenere.

Avete sicuramente notato come, nel contratto di affitto d’azienda, non abbiamo fatto riferimento ai crediti e ai debiti proprio perché il codice civile non li richiama espressamente nella tipologia dell’affitto d’azienda.

Se sei l’affittante possiamo aiutarti a  rilevare il tuo avviamento e assisterti in tutta la fase di trasferimento.

Se sei l’affittante e hai dubbi in merito ai tuoi doveri possiamo aiutarti a comprenderli insieme.

Se sei, invece, un lavoratore dipendente e vuoi sapere cosa succede al tuo contratto possiamo aiutarti a capire meglio la normativa, partendo proprio dall’ analisi del tuo contratto.

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