Affitto ramo D’azienda: Come strutturarlo

L’affitto ramo d’azienda può essere strutturato sia come operazione autonoma che esplica, che matura ed esaurisce la sua funzione

Indice della guida

L’affitto ramo d’azienda può essere strutturato sia come operazione autonoma che esplica, che matura ed esaurisce la sua funzione nella conclusione di un contratto, con il quale due parti si obbligano reciprocamente a rispettare le finalità, le clausole e gli accordi definiti nel contratto determinando un congruo canone per l’operazione di natura straordinaria; questo è il caso in cui l’azienda-locatore concede la gestione della sua azienda o di un suo ramo ad un’altra parte, definita affittuario, dietro il pagamento di un corrispettivo.

Oppure  l’affitto può essere finalizzato al compimento di successive operazioni quali ad esempio la cessione dell’azienda o di un suo ramo.

Vediamo insieme come strutturare l’affitto ramo d’azienda

congruo canone nell’affitto di ramo d’azienda

Determinazione canone congruo nell’affitto ramo d’azienda

La decisione di voler concedere e prendere in affitto un’ azienda o un ramo di essa, si basa su valutazioni economiche e finanziarie, che consentono ad entrambe le parti, locatore e affittuario, di incrementare il valore di ciascuno.

L’imprenditore locatore deve effettuare un confronto  tra la redditività attesa dalla gestione diretta con quella derivante dall’affitto del complesso aziendale.

Un elemento imprescindibile e determinante nell’affitto ramo d’azienda è la valutazione di un equo e congruo canone di affitto che l’affittuario è disposto a pagare nel corso della durata del contratto, perché solo con la sua giusta determinazione si esprime e si manifesta il valore dell’azienda stessa.

Il valore del canone congruo di affitto risulta pari al prodotto tra il valore del capitale economico dell’azienda o ramo d’azienda dato in locazione e un tasso di remunerazione del capitale investito nell’azienda locata.

Il valore economico dell’azienda va stimato ricorrendo ai metodi patrimoniali complessi, ossia sommando al patrimonio netto rettificato il valore dei beni immateriali non contabilizzati.

La stima del valore congruo del canone di locazione nell’affitto d’azienda deve tenere conto del rischio di insolvenza dell’affittuario, ossia che l’affittuario non sia in grado di onorare e di rispettare gli impegni di pagamento derivanti dal contratto.

Canone di locazione affitto ramo d’azienda

Siccome il canone di locazione è determinato come prodotto tra il valore d’uso del patrimonio locato e un tasso di congrua remunerazione dell’investimento effettuato e il valore d’uso è determinato attualizzando i risultati attesi dall’impiego del capitale dell’azienda o del ramo d’azienda oggetto del contratto d’affitto, il tasso di remunerazione deve riflettere il rischio di insolvenza dell’affittuario e le eventuali garanzie che assistono il contratto.

Al termine del periodo diaffitto ramo d’azienda, l’azienda, risulta composta da beni diversi rispetto a quelli originari. Occorrerebbe redigere un inventario sia all’inizio che al termine del rapporto. La differenza tra le consistenze dell’inventario all’inizio e al termine dell’affitto viene regolata in denaro, sulla base dei valori correnti a tale ultima data come stabilisce l’art. 2561 al comma 4, c.c.

Per questo motivo occorre tenere in considerazione che se le differenze inventariali  si riferiscono solo alle consistenze patrimoniali, il locatore è tenuto a farsi carico del rischio di riduzione del valore dell’avviamento relativo all’azienda oggetto del contratto di locazione.

In questo caso il tasso di remunerazione deve contenere una percentuale aggiuntiva che rappresenti il rischio che si verifichi una variazione inattesa del capitale economico nel corso della durata dell’affitto ramo d’azienda.

In definitiva possiamo addurre che il canone congruo può essere stimato moltiplicando il capitale economico dell’azienda per un tasso di remunerazione.

Canone di break even

Il locatore può anche decidere di valutare l’affitto ramo d’azienda come forma alternativa alla gestione diretta stabilendo un canone minimo detto anche soglia di indifferenza al di sopra della quale risulta più conveniente l’affitto d’azienda che la gestione diretta da parte del locatore.

Con l’adozione del canone minimo viene superato il concetto di canone congruo, inteso come prodotto tra il capitale economico dell’azienda o del ramo d’azienda dato in affitto e un tasso di remunerazione e con il quale la stima del valore dell’azienda o ramo d’azienda dato in locazione tiene conto di un  periodo temporale che non coincide con il contratto d’affitto che ha durata limitata.

canone minimo break even nell’affitto di ramo d’azienda

Il canone minimo break even, per il locatore, è una soglia al di sotto della quale l’affitto rappresenta una decisione economicamente non conveniente.

Concedendo in affitto l’azienda vengono meno i netti d’imposta, i cd. flussi legati alla gestione operativa e finanziaria e al finanziamento del capitale circolante;

Il canone di break even può essere stimato utilizzando per i canoni di affitto un tasso di attualizzazione che assorba un premio al rischio in grado di riflettere le specificità contrattuali e il complesso di rischi che gravano sul locatore. Per il locatore l’affitto risulterà più opportuno della gestione diretta solo se è capace di stimare il contratto in valori superiori al canone di break even.

Anche l’affittuario deve valutare se dall’affitto dell’azienda può ricevere maggiore valore e deve stimare un canone massimo al di sopra del quale l’affitto non sarebbe opportuno.

Dunque la scelta dipende dalla tipologia  e dalla maggiore redditività che scaturisce dalla percezione di canoni minimi che consentono di preferire l’affitto anziché la redditività realizzata dalla gestione diretta dell’azienda da parte del locatore.

Inoltre la redditività può essere ripartita tra locatore e locatario qualora  l’affittuario dalla gestione dell’azienda ha saputo creare maggiore  valore rispetto a quello che si sarebbe realizzato dalla conduzione diretta del locatore.

Il ruolo del notaio nell’affitto ramo d’azienda

L’affitto di ramo d’azienda richiede la forma contrattuale scritta redatta davanti ad un pubblico ufficiale,  un notaio, per atto pubblico o per scrittura privata autenticata affinché assuma rilevanza giuridica e sia registrato presso il competente ufficio del Registro delle Imprese.

Il notaio esplica un controllo di legalità preventivo, infatti nel Registro delle Imprese è tenuto ad inserire per legge dati certi conformi alla legge e che non danno luogo a contestazioni successive.

L’intervento del notaio è decisivo per definire gli elementi caratterizzanti e qualificanti del contratto, quali: l’ oggetto, il corrispettivo, la durata, i dati urbanistici se si tratta di immobili aziendali.

Inoltre il notaio deve fornire una descrizione analitica dei beni e dei diritti oggetto dell’azienda trasferita; deve inserire le clausole e tutti gli aspetti inerenti al caso concreto.    

Il notaio nell’esercitare il suo controllo preventivo deve verificare che sussista  una legittima causa del trasferimento, che, le parti, locatore e affittuario abbiano la piena capacità di agire, l’idoneità delle procure e degli altri documenti di legittimazione. Il notaio risponde del contenuto dell’atto sotto la propria responsabilità professionale e disciplinare.

Il notaio non è tenuto a verificare la presenza di tutti gli adempimenti burocratici e amministrativi, non è infatti tenuto ad accertare  la continuità delle iscrizioni dell’azienda nel Registro delle Imprese, né il possesso effettivo di tutti i permessi e licenze.

In conclusione possiamo dire che l’affitto di ramo d’azienda non essendo riconducibile  a una esaustiva casistica normativa viene disciplinato solo dall’ articolo 2562 c.c. rubricato affitto ramo d’azienda e dagli artt. 2555, 2556, 2557 c.c. e seguenti inerenti all’azienda in generale.

Abbiamo già parlato di affitto ramo d’azienda a proposito di contratto di affitto ramo d’azienda

Inoltre abbiamo affrontato gli aspetti civili e fiscali nella cessione ramo d’azienda, nella successione dei contratti, le problematiche relativi ai crediti, debiti ceduti, la continuità dei rapporti da lavoro

Voglio segnalare, inoltre, una lettura interessante in merito alla determinazione del canone congruo di locazione d’azienda nelle procedure concorsuali al  sito del CNDCEC in cui è presente un allegato in PDF http://www.commercialisti.it/

Allo stesso modo voglio sottolineare il seguente sito in cui è presente un allegato che stabilisce alcuni metodi di valutazione del congruo canone nell’affitto ramo d’azienda

Se sei un’ imprenditore che vuole locare la propria azienda ma sei indeciso sulla convenienza o meno dell’affitto rispetto alla gestione diretta non esitare a scrivere i tuoi dubbi nei commenti, ti risponderemo in tempi brevi.

Se invece hai bisogno di aiuto per una immediata consulenza contattaci direttamente. Saremo a tua completa disposizione.